¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo una vivienda heredada?

Si piensas vender una vivienda, debes tener en cuenta los impuestos por venta de vivienda que tendrás que pagar a las diferentes administraciones. Ya sea porque la has recibido en herencia o, simplemente, porque deseas hacer un negocio que te reporte beneficios, antes de finalizar todos los trámites y poder hacer un balance de resultados deberás incluir en tus cálculos una serie de tributos. Entre ellos encontramos, por ejemplo, la plusvalía municipal y algunos más en los casos de viviendas heredadas. 

Pese a todos los vaivenes de la economía y legislaciones en materia inmobiliaria y tributaria, el mercado de la vivienda ha sido, a lo largo de los años, un valor recurrente. Veamos en detalle cuáles son los impuestos a pagar por la venta de una vivienda heredada. ¡Empezamos!

Requisitos para vender un inmueble heredado

Si quieres vender una vivienda que has recibido en herencia, el primer requisito es figurar como propietario registral. Eso significa que debes estar inscrito en el Registro de la Propiedad como la persona a quién pertenece el inmueble. ¿Qué pasos son necesarios para ello? En primer lugar, debes obtener el certificado de defunción del antiguo propietario, así como su certificado de últimas voluntades.

Posteriormente deberás contactar con un notario para proceder a la firma del testamento por el que queda adjudicada la herencia. En ese momento tendrás que presentar la escritura de la vivienda que has heredado. Una vez realizado este trámite, el inmueble ya será de tu propiedad. Por eso, al ser patrimonio tuyo a todos los efectos, la Agencia Tributaria querrá que saldes la deuda que has contraído con ella en función de los impuestos al heredar una vivienda que se te apliquen. Pero estos no serán los únicos que tendrás que abonar. Veámoslo detenidamente.

Impuestos y procedimientos al heredar

Comienza entonces la segunda fase de este proceso, la de ponerte al corriente de pagos en materia tributaria. Durante el proceso de compraventa deberás hacer frente a toda una serie de tributos, incluyendo finalmente los impuestos por venta de una vivienda heredada. Entonces, si vendo una casa heredada, ¿cuánto tengo que pagar a hacienda? Veamos en detalle todos los impuestos a tener en cuenta:

Impuesto de sucesiones y donaciones

La cuantía a pagar por el impuesto de sucesiones y donaciones es diferente y depende de distintas variables, siendo fundamental la comunidad autónoma en la que residas. Esto es así porque esta es una parte de la política fiscal que está controlada por los gobiernos autonómicos, de modo que si estás en Madrid podrías tener que abonar una cantidad muy distinta a la que pagarías si resides en Valencia, por ejemplo. El plazo para hacer frente a este pago es de seis meses desde el cambio de titularidad; no obstante, este se puede ampliar previa solicitud del tributante.

La plusvalía municipal

El impuesto de plusvalía municipal, también conocido simplemente como plusvalía o como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es otro de los que tendrás que abonar y este pago se justifica por entender que hay un aumento constante del valor de los inmuebles. Este tributo es de naturaleza progresiva, lo que quiere decir que a mayor valor del piso, casa unifamiliar o terreno, mayor será el porcentaje de esta plusvalía que habrá que pagar.

En este caso son los ayuntamientos los que regulan el tributo y sus plazos. Determinada la plusvalía o valor añadido de la propiedad a lo largo de los años, habrá de estimarse el impuesto que hay que pagar: este es el resultante de hacer unos cálculos estipulados por el gobierno municipal en cada caso.

En el caso de una herencia, el aumento en el valor del suelo de la vivienda se tiene en cuenta desde que la persona fallecida adquirió la vivienda hasta que los hijos la reciben como herencia.

¿Qué ocurre con la plusvalía cuando hay varios herederos?

Cuando se vende una propiedad heredada por varios hermanos, la plusvalía debe pagarla el vendedor o vendedores. Si alguno de los herederos ha decidido vender o ceder su parte a los otros, será el que posee la titularidad en el momento de la venta quien pague la plusvalía. La cantidad de tributo que se debe pagar es el incremento del valor del suelo de la propiedad desde que se heredó hasta que se vendió.

Igual que ocurre con el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal deben pagarla todos los herederos y se liquida durante los primeros seis meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Ahora que las cuentas están ajustadas con todas las administraciones, deberás inscribir el bien inmobiliario a tu nombre o al de todas las personas que consten como herederas en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, estarás en disposición de proceder a la venta.

¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa heredada?

Llega el momento de cerrar la operación de compraventa. Pues bien, a la hora de realizar los cálculos, piensa que no todo ese dinero serán beneficios: nuevamente, deberás rendir cuentas ante Hacienda. Así que debes tener calculados los impuestos a pagar por la venta de una vivienda que se apliquen en tu caso.

La cuantía a la que ascienda esa tributación será proporcional al dinero que hayas ganado, y debe quedar reflejada en la declaración del IRPF del año en el que realices la operación inmobiliaria. A esto, a la cantidad resultante de restar lo que te han pagado por la vivienda y el dinero que te costó a ti, es decir, el declarado en el impuesto de sucesiones si hablamos de la venta de una vivienda heredada, se le llama ganancia patrimonial.

Cómo tributa el IRPF en la herencia de un piso

Las cuentas son sencillas: si vendes una casa por 200.000 euros y en su momento costó 80.000, la ganancia patrimonial es de 120.000 euros. Con ese dato sobre la mesa, te verás sometido a alguno de los tres tramos que se aplican en materia impositiva a estas transacciones. Los tramos del IRPF en 2024 para la venta de viviendas heredadas son los siguientes:

• Si ganas entre 0 y 6.000 €, el porcentaje a pagar será del 19%.
• Si ganas entre 6.000 y 50.000 €, se tratará del 21%.
• Si ganas 50.000 € hasta 200.000 €, deberás abonar un 23%.
• Si ganas entre 200.000 € y 300.000 €, hablamos del 27%.
• Si tus ganancias son superiores a 300.000 €, el porcentaje a pagar será del 28%.

¿Si se hereda una vivienda entre varios hermanos el IRPF es el mismo?

En primer lugar, es importante tener en cuenta que no se paga el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al heredar el piso, sino cuando se vende. En este caso, es obligatorio declarar el IRPF de la venta de una vivienda heredada, ya que se ha producido un cambio en la situación patrimonial del contribuyente. Si vendes una vivienda heredada entre varios hermanos, cada uno de ellos deberá tributar por su parte proporcional de las ganancias patrimoniales.

Si el resultado de la venta es positivo, es decir, si se ha conseguido una ganancia patrimonial, habrá que aplicar el IRPF en la declaración de la renta del año siguiente, aplicando los tipos impositivos que correspondan dependiendo de la cantidad obtenida.

¿Cuándo se declara la vivienda heredada por varios hermanos?

La casa se declara ante Hacienda cuando se obtiene algún tipo de ingreso con él. Por ejemplo, si se vende y existe ganancia patrimonial, habrá que declarar esa ganancia en la Renta del año siguiente.

¿Dónde se añade en la declaración de la Renta?

La venta de un inmueble heredado debemos reflejarla en el apartado de pérdidas y ganancias patrimoniales que se integra en la base imponible del ahorro.

Para incluir la venta en la declaración de la Renta, debemos conocer el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. La cantidad del valor por el cual se adquirió la vivienda en la compraventa debe reflejarse en la casilla 1637 de la declaración de la renta. Mientras que el valor de transmisión, éste constituye el precio por el cual se ha vendido la vivienda debe aparecer en la casilla 1633 de la declaración.

Ejemplo de declaración del IRPF por la venta de un piso heredado entre varios hermanos

Consideremos el siguiente caso práctico: dos hermanos heredan en 2022 una casa de su madre. En el momento de la herencia, la casa se valora en 110.000 euros. Deciden venderla un año después de heredarla (2023) y lo hacen por un precio de 140.000 euros, lo que representa una ganancia de 30.000 euros.

En el IRPF que se presenta en 2024 (relativo al ejercicio fiscal de 2023), la tributación sería la siguiente:

Los primeros 6.000 euros se tributan al 19% (1.140 euros) y los restantes 24.000 euros al 21% (5.040 euros), sumando un total de 6.180 euros que deben pagar a Hacienda de la venta de esta casa heredada.

¿Compensa hacer donaciones en vida con usufructo?  

Esta cuestión podría ser una solución o alternativa para no pagar tantos impuestos a Hacienda cuando se hereda una vivienda. No obstante, la decisión entre heredar o donar en vida debe tomarse teniendo en cuenta múltiples factores, como la fiscalidad, la normativa autonómica y las circunstancias personales. Generalmente, heredar resulta más económico, ya que suele tener menos implicaciones fiscales, especialmente en comunidades con bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones. Sin embargo, la donación en vida permite al donante disfrutar de ver cómo sus bienes benefician al receptor de forma inmediata. En casos de grandes patrimonios o disputas familiares, donar en vida puede evitar futuros conflictos, pero es clave recordar que el donante pierde control sobre los bienes tras la donación.

Recapitulando, impuestos sobre la venta de una vivienda heredada

Como ves, la venta de un piso o una casa recibida en herencia puede ser una oportunidad de ganar dinero, pero no está exenta de algunas cuestiones complejas, como el pago de los impuestos. Recuerda siempre que debes tener en cuenta los múltiples tributos existentes si no quieres cometer algún tipo de infracción.