Quins impostos haig de pagar si venc un habitatge heretat?

i penses vendre un habitatge, cal que tinguis en compte els impostos per venda d’habitatge que hauràs de pagar a les diferents administracions. Tant si és perquè l’has rebut en herència o, senzillament, perquè vols fer un negoci que et reporti beneficis, abans de finalitzar tots els tràmits i poder fer un balanç de resultats hauràs d’incloure en els teus càlculs una sèrie de tributs. Entre aquests hi ha, per exemple, la plusvàlua municipal i alguns més en els casos d’habitatges heretats.

Malgrat tots els vaivens de l’economia i les legislacions en matèria immobiliària i tributària, el mercat de l’habitatge ha estat al llarg dels anys un valor recurrent. Vegem detalladament quins són els impostos que cal pagar per la venda d’un habitatge heretat. Comencem!

Requisits per vendre un immoble heretat

Si vols vendre un habitatge que has rebut en herència, el primer requisit és figurar com a propietari registral. Això vol dir que has d’estar inscrit al Registre de la Propietat com la persona a qui pertany l’immoble. Quins passos cal seguir per fer-ho? En primer lloc, has d’obtenir el certificat de defunció de l’antic propietari, així com el seu certificat d’últimes voluntats.

Després hauràs de contactar amb un notari per procedir a la signatura del testament pel qual queda adjudicada l’herència. En aquell moment hauràs de presentar l’escriptura de l’habitatge que has heretat. Un cop efectuat aquest tràmit, l’immoble ja serà propietat teva. Per això, pel fet de ser patrimoni teu a tots els efectes, l’Agència Tributària voldrà que saldis el deute que has contret amb ella en funció dels impostos que se t’apliquin en heretar un habitatge. Però aquests no seran els únics impostos que hauràs d’abonar. Vegem-ho detingudament.

Impostos i procediments en el moment d’heretar

Comença llavors la segona fase d’aquest procés, la de posar-te al corrent dels pagaments en matèria tributària. Durant el procés de compravenda hauràs de fer front a tot un seguit de tributs, incloent-hi finalment els impostos per venda d’un habitatge heretat. Llavors, si venc una casa heretada, quant haig de pagar a Hisenda? Vegem detalladament tots els impostos que cal tenir en compte:

Impost de successions i donacions

La quantia que cal pagar per l’impost de successions i donacions és diferent i depèn de diverses variables, alhora que és fonamental la comunitat autònoma on resideixis. Això és així perquè aquesta és una part de la política fiscal que està controlada pels governs autonòmics, de manera que si ets a Madrid podries haver d’abonar una quantitat molt diferent de la que pagaries si visquessis a València, per exemple. El termini per fer front a aquest pagament és de sis mesos des del canvi de titularitat; això no obstant, aquest termini es pot ampliar amb prèvia sol·licitud del tributant.

La plusvàlua municipal

L’impost de plusvàlua municipal, també conegut simplement com plusvàlua o com impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, és un altre dels que hauràs d’abonar i aquest pagament es justifica perquè s’entén que hi ha un augment constant del valor dels immobles. Aquest tribut és de naturalesa progressiva, la qual cosa significa que com més valor tingui el pis, casa unifamiliar o terreny, més gran serà el percentatge d’aquesta plusvàlua que caldrà pagar.

En aquest cas són els ajuntaments els que regulen el tribut i els seus terminis. Un cop determinada la plusvàlua o valor afegit de la propietat al llarg dels anys, s’haurà d’estimar l’impost que cal pagar: aquest és el resultant de fer uns càlculs estipulats pel govern municipal en cada cas.

En el cas d’una herència, l’augment en el valor del sòl de l’habitatge es té en compte des que la persona morta va adquirir l’habitatge fins que els fills el reben com a herència.

Què passa amb la plusvàlua quan hi ha diversos hereus?

Quan es ven una propietat heretada per diversos germans, la plusvàlua l’ha de pagar el venedor o venedors. Si algun dels hereus ha decidit vendre o cedir la seva part als altres, qui posseeixi la titularitat en el moment de la venda serà qui pagarà la plusvàlua. La quantitat de tribut que cal pagar és l’increment del valor del sòl de la propietat des que es va heretar fins que es ven.

Tal com passa amb l’impost de successions, la plusvàlua municipal l’han de pagar tots els hereus i es liquida durant els primers sis mesos des de la mort del propietari de l’habitatge.

Inscripció al Registre de la Propietat

Ara que ja has passat comptes amb totes les administracions, hauràs d’inscriure el bé immobiliari a nom teu o al de totes les persones que constin com a hereves al Registre de la Propietat. A partir d’aquest moment, estaràs en disposició de procedir a la venda de l’immoble.

Quan haig de pagar a Hisenda si venc la casa que he heretat?

Arriba el moment de tancar l’operació de compravenda. Doncs bé, a l’hora de fer els càlculs, pensa que no tots aquests diners seran beneficis: novament, hauràs de retre comptes davant Hisenda. Així doncs, caldrà que tinguis calculats els impostos que hauràs de pagar per la venda d’un habitatge que s’apliquin en el teu cas.

La quantia a què pugi aquesta tributació serà proporcional als diners que hagis guanyat, i ha de quedar reflectida en la declaració de l’IRPF de l’any en què efectuïs l’operació immobiliària. D’això, de la quantitat resultant de restar el que t’han pagat per l’habitatge i els diners que et va costar a tu, és a dir, els que es van declarar en l’impost de successions si parlem de la venda d’un habitatge heretat, se’n diu guany patrimonial.

Com tributa l’IRPF en l’herència d’un pis

Els comptes són senzills: si vens una casa per 200.000 euros i al seu dia va costar-ne 80.000, el guany patrimonial és de 120.000 euros. Amb aquesta dada damunt la taula, et veuràs sotmès a algun dels tres trams que s’apliquen en matèria impositiva a aquestes transaccions. Els trams de l’IRPF el 2024 per a la venda d’habitatges heretats són els següents:

• Si guanyes entre 0 i 6.000 €, el percentatge a pagar serà del 19%.
• Si guanyes entre 6.000 i 50.000 €, es tractarà del 21%.
• Si guanyes 50.000 € fins a 200.000 €, hauràs d’abonar un 23%.
• Si guanyes entre 200.000 € i 300.000 €, parlem del 27%.
• Si els teus guanys són superiors a 300.000 €, el percentatge a pagar serà del 28%.

Si s’hereta un habitatge entre diversos germans, l’IRPF és el mateix?

En primer lloc, és important tenir en compte que no es paga l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) quan s’hereta el pis, sinó a l’hora de vendre’l. En aquest cas, és obligatori declarar l’IRPF de la venda d’un habitatge heretat, ja que s’ha produït un canvi en la situació patrimonial del contribuent. Si vens un habitatge heretat entre diversos germans, cadascun d’ells haurà de tributar per la seva part proporcional dels guanys patrimonials.

Si el resultat de la venda és positiu, és a dir, si s’ha aconseguit un guany patrimonial, caldrà aplicar-hi l’IRPF en la declaració de la renda de l’any següent, aplicant els tipus impositius que corresponguin en funció de la quantitat obtinguda.

Quan es declara l’habitatge heretat per diversos germans?

La casa es declara davant Hisenda quan s’obté algun tipus d’ingrés amb l’immoble. Per exemple, si es ven i hi ha guany patrimonial, caldrà declarar aquest guany en la renda de l’any següent.

On s’afegeix en la declaració de la renda?

La venda d’un immoble heretat cal reflectir-la a l’apartat de pèrdues i guanys patrimonials que s’integra en la base imposable de l’estalvi.

Per incloure la venda en la declaració de la renda, hem de conèixer el valor d’adquisició i el valor de transmissió de l’immoble. La quantitat del valor pel qual es va adquirir l’habitatge en la compravenda s’ha de reflectir a la casella 1637 de la declaració de la renda. Mentre que el valor de transmissió, que constitueix el preu pel qual s’ha venut l’habitatge, cal que aparegui a la casella 1633 de la declaració.

Exemple de declaració de l’IRPF per la venda d’un pis heretat entre diversos germans

Considerem el següent cas pràctic: dos germans hereten el 2022 una casa de la seva mare. En el moment de l’herència, la casa es valora en 110.000 euros. Decideixen vendre-la un any després d’heretar-la (2023) i ho fan per un preu de 140.000 euros, xifra que representa un guany de 30.000 euros.

En l’IRPF que es presenta el 2024 (relatiu a l’exercici fiscal del 2023), la tributació seria la següent:

Els primers 6.000 euros es tributen al 19% (1.140 euros) i els 24.000 euros restants al 21% (5.040 euros), cosa que suma un total de 6.180 euros que han de pagar a Hisenda de la venda d’aquesta casa heretada.

Compensa fer donacions en vida amb usdefruit?

Aquesta qüestió podria ser una solució o alternativa per no haver de pagar tants impostos a Hisenda quan s’hereta un habitatge. La decisió entre heretar o donar en vida depèn de múltiples factors, com ara la fiscalitat, la normativa autonòmica i les circumstàncies personals. Generalment, heretar és més econòmic, ja que acostuma a tenir menys implicacions fiscals, especialment en comunitats amb bonificacions en l’impost de successions. Això no obstant, la donació en vida permet al donant gaudir de veure com els seus béns beneficien el receptor de manera immediata. En casos de grans patrimonis o disputes familiars, donar en vida pot evitar futurs conflictes, però és essencial recordar que el donant perd control sobre els béns després de la donació.

Recapitulem: impostos sobre la venda d’un habitatge heretat

Com pots veure, la venda d’un pis o casa rebuda en herència pot ser una oportunitat de guanyar diners, però no està exempta d’algunes qüestions complexes, com el pagament d’impostos. Recorda sempre que cal tenir en compte els múltiples tributs existents si no vols cometre cap mena d’infracció.