Tabla de contenidos
Si has de vendre o heretar un habitatge, segur que has sentit a parlar de l’impost que has de pagar en aquests casos: la plusvàlua municipal. Sigui quina sigui la teva situació, comprendre com funciona és essencial per prendre decisions informades i no endur-te cap sorpresa en termes fiscals.
En aquest article t’esclarirem tots els dubtes sobre aquest impost i parlarem dels casos en què l’has de pagar i com calcular la plusvàlua municipal perquè et facis una idea del que hauràs d’abonar en vendre o heretar una casa. A més, per fer-ho encara més gràfic, veurem com calcular la plusvàlua amb un exemple. Comencem? Continua llegint!
Què és exactament la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipal és un tribut que, com indica el seu nom, és competència dels ajuntaments. Aquest impost s’aplica quan es dona, s’hereta o es ven un habitatge. Per tant, varia segons la localitat on es trobi l’immoble.
Fes la teva simulació: Calcula quant desgraven en l’IRPF les aportacions a un pla de pensions
Imposa una càrrega financera sobre la revaloració de l’immoble des de la compra fins a aquesta venda, donació o herència. És a dir, en cas que un habitatge augmenti el valor amb el temps, la plusvàlua municipal exigeix abonar aquesta diferència. Un exemple de revaloració amb el pas del temps pot ser una millora als serveis públics de la zona. Ara bé, si l’habitatge no ha augmentat de valor, no és obligatori pagar l’impost.
El seu nom tècnic és realment Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU) i fixa la quantitat que caldrà pagar per aquesta operació.
Això sí, l’obligació del pagament d’aquest impost no és sempre de la mateixa persona. Si parlem d’una venda, el responsable és el venedor, ja que és qui rep els diners; en la donació, paga la persona que rep l’immoble, i en el cas d’una herència, pagaran la plusvàlua els hereus. Vols saber com es calcula la plusvàlua d’una casa? Ara mateix ho veurem.
Com es calcula la plusvàlua municipal? Exemples
Per calcular la plusvàlua municipal cal saber dues xifres: la base imposable de l’impost i el percentatge fixat per cada ajuntament (no pot superar mai el 30%).
Podràs triar entre dos mètodes per calcular la base imposable: el que té en compte la plusvàlua real (diferència entre el valor de compra i el valor de venda) i el que calcula l’augment de valor del terreny de l’immoble. Ara veurem com fer tots dos càlculs:
- Base imposable en funció de la plusvàlua real: preu de venda de l’immoble menys el preu de compra (en el seu moment). El resultat es multiplica pel percentatge del valor cadastral del sòl.
- Base imposable en funció de l’augment de valor del terreny: valor cadastral del sòl multiplicat pel percentatge que fixi l’Ajuntament en funció del nombre d’anys que han passat des de la compra de l’habitatge.
No hi ha millor manera d’explicar com es calcula la plusvàlua que amb un exemple, així doncs, som-hi! Posem per cas que una persona va comprar un immoble el 2015 per 200.000 euros i el va vendre el 2023 per 250.000. D’altra banda, el valor cadastral de l’habitatge és de 100.000 i el del sòl és de 50.000 euros; per tant, el percentatge serà del 50%.
El càlcul de la plusvàlua municipal quedaria així en funció de la plusvàlua real:
(250.000 (preu de venda) – 200.000 (preu de compra)) x 0,5 (50%, el percentatge del valor cadastral del sòl) = 25.000 euros
Coeficients plusvàlua municipal el 2023
El 2023 els pressupostos generals de l’Estat han actualitzat els percentatges màxims que s’apliquen per calcular la plusvàlua municipal. Cada ajuntament té la potestat de deixar-los com estan o abaixar-los, però mai no podran superar els coeficients fixats per la llei:
| Anys des que es va adquirir l’immoble | Coeficients màxims per aplicar sobre el valor del terreny el 2023 |
|---|---|
| 1 any o menys | 0,15 |
| 2 anys | 0,14 |
| 3 anys | 0,15 |
| 4 anys | 0,18 |
| 5 anys | 0,18 |
| 6 anys | 0,19 |
| 7 anys | 0,18 |
| 8 anys | 0,15 |
| 9 anys | 0,12 |
| 10 anys | 0,10 |
| 15 anys | 0,10 |
| 17 anys | 0,17 |
| 18 anys | 0,23 |
| 19 anys | 0,29 |
| 20 anys o més | 0,45 |
Quan cal abonar la plusvàlua municipal. Terminis
La plusvàlua municipal es paga en diferents terminis en funció de la data en què es ven, s’hereta o es rep com a donació:
- En cas de venda de l’immoble, el venedor és qui ha de pagar l’impost, i ho ha de fer en un termini de 30 dies hàbils des de la data de venda.
- En cas d’herència d’un immoble, el termini per als hereus és de sis mesos des de la data de mort del propietari, de la mateixa manera que l’impost de successions.
- En cas de donació d’un immoble, el termini per a la persona que el rep és de 30 dies hàbils des de la data de donació.
En quins casos no cal pagar plusvàlua municipal
Cal recordar que hi ha alguns immobles que no han de pagar la plusvàlua, com les contribucions dels cònjuges a la societat conjugal, la donació d’immobles verificats a través de les cooperatives d’habitatges en profit dels seus associats o la transformació de societats col·lectives, limitades o de qualsevol mena en anònimes.
A més, com ja hem comentat, no cal pagar la plusvàlua municipal si es ven l’habitatge al mateix preu o a un preu més baix del que es va comprar.
Qui ha d’afrontar el pagament de la plusvàlua?
Per norma general, l’impost sobre la plusvàlua municipal l’ha de pagar el venedor de l’habitatge o la persona que obté un benefici econòmic d’aquesta transacció. Tot i això, cal tenir en compte que les normatives fiscals poden variar segons el municipi.
En cas d’una herència, l’impost de plusvàlua municipal l’han de pagar els hereus o beneficiaris que adquireixen la propietat.
Recapitulem
En definitiva, per saber com calcular la plusvàlua municipal cal saber dues xifres: la base imposable d’aquest impost i el percentatge que fixa cada Ajuntament, que mai no superarà el 30%. Aquest percentatge depèn del nombre d’anys que han passat des que es va comprar l’immoble.
En cas de vendre’l o rebre l’habitatge com a donació, el termini per pagar l’impost és de 30 dies hàbils. En canvi, en cas de rebre’l com a herència, el termini és de sis mesos prorrogables a un any.
