Qué es y cómo se calcula la plusvalía municipal

Si vas a vender o heredar una vivienda, habrás oído hablar del impuesto que debes pagar en estos casos: la plusvalía municipal. Sea cual sea tu situación, comprender cómo funciona es esencial para tomar decisiones informadas y no llevarse sorpresas en términos fiscales.

En este post despejamos todas las dudas sobre este impuesto y hablamos de los casos en los que debes pagarlo y cómo calcular la plusvalía municipal para que te hagas una idea de lo que deberás abonar al vender o heredar una casa. Además, para hacerlo aún más gráfico, veremos cómo calcular la plusvalía con un ejemplo. ¿Empezamos? ¡Sigue leyendo!

¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un tributo que, como su propio nombre indica es competencia de los ayuntamientos. Este impuesto se aplica al donar, heredar o vender una vivienda. Por lo tanto, varía según la localidad en la que se encuentre el inmueble. 

Impone una carga financiera sobre la revalorización del inmueble desde su compra hasta esa venta, donación o herencia. Es decir, en caso de que una vivienda aumente su valor con el tiempo, la plusvalía municipal exige abonar esa diferencia. Un ejemplo de revalorización con el paso del tiempo puede ser una mejora en los servicios públicos de la zona. Ahora bien, si la vivienda no ha aumentado su valor, no es obligatorio pagar el impuesto. 

Su nombre técnico es realmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y fija la cantidad que deberá pagar por esta operación. 

Eso sí, la obligación del pago de este impuesto no es siempre de la misma persona. Si hablamos de una venta, el responsable es el vendedor, ya que es el que recibe el dinero; en la donación, paga la persona que recibe el inmueble, y en el caso de una herencia, pagarán la plusvalía los herederos. ¿Quieres saber cómo se calcula la plusvalía de una casa? Vamos a verlo.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal? Ejemplos

Para saber cómo calcular la plusvalía municipal es necesario conocer dos cifras: la base imponible del impuesto y el porcentaje fijado por cada ayuntamiento (nunca puede superar el 30%).

Podrás elegir entre dos métodos para calcular la base imponible: el que tiene en cuenta la plusvalía real (diferencia entre el valor de compra y el valor de venta) y el que calcula el aumento de valor del terreno del inmueble. Vamos a ver cómo realizar ambos cálculos:

• Base imponible en función de la plusvalía real: precio de venta del inmueble menos el precio de compra (en su momento). El resultado se multiplica por el porcentaje del valor catastral del suelo. 
• Base imponible en función del aumento de valor del terreno: valor catastral del suelo multiplicado por el porcentaje que fije el Ayuntamiento en función del número de años que han pasado desde la compra de la vivienda. 

No hay mejor manera de explicar cómo se calcula la plusvalía que con un ejemplo, así que vamos a ello. Pongamos que una persona compró un inmueble en 2015 por 200.000 euros y lo vendió en 2023 por 250.000. Por otra parte, el valor catastral de la vivienda es de 100.000, y el del suelo es de 50.000 euros, por tanto, el porcentaje será del 50%. 

El cálculo de la plusvalía municipal quedaría así en función de la plusvalía real:

(250.000 (precio de venta) – 200.000 (precio de compra)) x 0,5 (50%, el porcentaje del valor catastral del suelo) = 25.000 euros

Coeficientes plusvalía municipal en 2023

En 2023 los Presupuestos Generales del Estado han actualizado los porcentajes máximos que se aplican para calcular la plusvalía municipal. Cada ayuntamiento tiene la potestad de dejarlo como están o bajarlos, pero nunca podrán superar los coeficientes fijados por la ley:

Cuándo hay que abonar la plusvalía municipal. Plazos 

La plusvalía municipal se paga en distintos plazos en función de la fecha en la que se vende, se hereda o se recibe a modo de donación:

• En caso de venta del inmueble, es el vendedor el que debe pagar el impuesto, y debe hacerlo en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de venta.
• En caso de herencia de un inmueble, el plazo para los herederos es de seis meses desde la fecha de muerte del propietario, del mismo modo que el Impuesto de Sucesiones.
• En caso de donación de un inmueble, el plazo para la persona que la recibe es de 30 días hábiles desde la fecha de donación. 

En qué casos no se debe pagar plusvalía municipal

Es importante recordar que hay algunos inmuebles que no tienen que pagar la plusvalía, como las contribuciones de los cónyuges a su sociedad conyugal, la donación de inmuebles verificados a través de las cooperativas de viviendas en provecho de sus asociados o la transformación de sociedades colectivas, limitadas o de cualquier tipo en anónimas.

Además, como ya hemos comentado, no hay que pagar la plusvalía municipal si se vende la vivienda a un precio igual o más bajo de lo que se compró.

¿Quién debe afrontar el pago de la plusvalía?

Por norma general, el impuesto sobre la plusvalía municipal debe ser pagado por el vendedor de la vivienda o la persona que obtiene un beneficio económico de tal transacción. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las normativas fiscales pueden variar según el municipio.

En el caso de una herencia, el impuesto de plusvalía municipal debe pagarlo los herederos o beneficiarios que adquieren la propiedad. 

Recapitulando

En definitiva, para saber cómo calcular la plusvalía municipal es necesario saber dos cifras: la base imponible de este impuesto y el porcentaje que fija cada Ayuntamiento, que nunca superará el 30%. Este porcentaje depende del número de años que han pasado desde que se compró el inmueble. 

En caso de vender o de recibir la vivienda como donación, el plazo para pagar el impuesto es de 30 días hábiles. En cambio, en caso de recibirlo como herencia el plazo es de seis meses prorrogables a un año.